Настасья писал(а): Придираться к каждой мелочи - не наш случай) там столько всего надо переделывать, что без всякого злого умысла срок передачи задерживается месяца на 3! Учитывая то, что застройщик спустя неделю-две-три (которые отводятся на устранение недостатков) приводит вас в ту же самую квартиру, где ничего не сделано. Нам окна отрегулировали спустя 3! месяца, но, конечно, пугают тем, что передадут квартиру в одностороннем порядке. В общем, ужасть... В моем случае, мы хотели скорее принять квартиру и начать ремонт, но застройщик вообще не парился. Даже складывалось ощущение, что затягивают с передачей они, а не мы. Хотя сдача дома произошла с задержкой аж на полгода.
По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом (ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ):
- до подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
- участник вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ указано: застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По результатам осмотра Участнику долевого строительства нужно зафиксировать в акте осмотра, что недостатки объекта долевого участия являются существенными и делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту -
Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1, Закон о защите прав потребителей) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В преамбуле Закона о защите прав потребителей,
недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту -
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Таким образом, наличие существенных недостатков в квартире является основанием для отказа в подписании передаточного акта до их устранения застройщиком. В таком случае неустойка подлежит исчислению до даты подписания передаточного акта.