Договор с управляющей компанией ЖилКомСервис

[Anatol]

Дело в том, что реальной ценности эта "охрана" не имеет. Например в части набуцкать кого-то по почкам они недееспособны. То есть они, совершенно идентично стандартно -рандомной "babushka" , имеют право только бегать вокруг и "призывать к порядку".
На кого-то возможно и подействует.)

[Тимофей]

Да, стоит подумать вообще о целесообразности консьержей и охраны в доме. Считаю это бессмысленной тратой денег

[Tanya]

Я думаю домофона вполне достаточно, после ремонта коды можно просто поменять

[Aleksei]

Необходимость консьержа определяется в менталитете района))

[MisCat]

Я сейчас прекрасно живу в Зеленограде без консьержа, охраны и забора)) и все ок, зависит многое от самих жильцов. а вот моя подруга живет в соседнем районе, консьержка там сидит у них, а ее чуть ублюдок какой то в лифте не изнасиловал.А в итоге консьержка ничего не видела и не слышала....в своей каморке,камера видео наблюдения у подъезда и то полезнее оказалась.Так что вопрос спорный

[Avrora]

Камера намного полезней была бы, но одной мало. надо много. включая в лифтах и коридорах

[Diplomatic]

Уважаемые дольщики 3-го корпуса .
Я думаю многие получили сегодня квитанции по оплате услуг ЖКХ от нашей УК.
И у многих сложилось мнение по этому поводу.
Есть предложение встретиться всем, кто сможет возле дома 19.03.2016 в 13:00 около дома .

Будем рады всем !!!

[Anatol]

...Более активно себя ведут, как правило, жители новостроек. Здесь подбирается другой контингент, заинтересованный в качестве обслуживания. Но здесь же люди сталкиваются с другой проблемой. Почти всегда дом им предлагают уже с управляющей компанией. Естественно, не абы какой, а аффилированной с застройщиком. И здесь порой рассказывают истории, которые выглядели бы — не живи мы в России — невероятными. Жители домов, застрявших в конфликтах с УК, иногда подвергались, по сути, шантажу: их заставляли подписывать договор об управлении, угрожая в противном случае не отдать ключи от квартиры.

Причин для создания своей УК или подконтрольного ТСЖ у девелопера много. Например, необходимость сдачи-приемки дома. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. То есть застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (создать свою собственную), либо организовать ТСЖ (как правило, они именуются ТСЖ вновь создаваемого кондоминиума — ТСЖ ВСК, поскольку свидетельств о праве собственности у дольщиков пока нет).

По данным Института экономики города, доля ТСЖ, созданных застройщиком, составляет до 75% всех зарегистрированных товариществ собственников жилья в России. Кроме того, аффилированная УК всегда прикроет «дыры», устранения которых жильцы вправе требовать от застройщика в течение двух лет после сдачи дома.

Но это не означает, что собственники квартир абсолютно бесправны. Согласно Жилищному кодексу, собственникам квартир предоставлены весьма широкие полномочия по управлению домом. Даже если изначально он передан в управление УК, аффилированной с застройщиком, или находится в ведении созданного им ТСЖ, жители дома в любой момент могут изменить эту ситуацию.



Выбор есть

Общее собрание жильцов в любой момент может установить свои «правила игры», поставить под контроль УК, проверить расходование средств, изменить существующий договор на управление домом или даже избрать себе другого управляющего. Но, несмотря на то что все эти права гарантируются законом, процесс смены управляющих почти нигде не проходит без боя. Естественно, что действующая УК будет всеми силами противиться этому. Часто в домах дело доходит до физического противостояния. Собственникам не дают ключи от технических помещений, их требования игнорируются и т.д. И такие конфликты случаются с завидной регулярностью, когда вдруг жители дома вспоминают о своихправах и пытаются их реализовать. Поэтому для начала стоит попытаться просто поставить действия ТСЖ или УК под контроль.

Как бы ни было создано ТСЖ, оно обязано подчиняться решениям общего собрания. А его правление и председатель полностью подотчетны и подконтрольны членам ТСЖ. В теории. На практике вопрос контроля отдается полностью на откуп жильцов. И если вы ничего в этом отношении не предпримете, то никто из правления не будет ходить по квартирам и ежемесячно отчитываться о проделанной работе. Поэтому опытные люди советуют помимо правления выбирать еще один орган — ревизионную комиссию. Ей не надо функционировать непрерывно. Достаточно собираться с определенной периодичностью (раз или два в год) и проводить проверку деятельностиТСЖ. А потом давать отчет на общем собрании. Ту же практику можно применять и в отношении контроля за деятельностью УК.

Когда УК приходит на объект, она обязана заключить договор с жильцами. Если ТСЖ нет, то компания обязана подписать договор с каждым из собственников. При этом все условия договора с УК утверждаются общим собранием собственников либо его уполномоченными. Но если присутствует ТСЖ, договор заключается с его представителями (правление и председатель). А голосование при этом может быть проведено заочно. Как и в случае с выборами «муниципальной УК», в почтовые ящики жителей будут опущены уведомления, где предлагается одобрить договор с УК (или выбрать ее из списка). Большинство жителей, получая такое уведомление, игнорируют его, но если собственник не ответил, его голос все равно засчитывается как согласие на предложенную УК.

А все последующие претензии собственника в духе «меня никто не спросил» не будут действенным аргументом в споре. Так что первый совет, который можно дать: не игнорировать сам процесс. И если вам пришла подобная бумага — поинтересоваться, какую управляющую компанию вам пытаются навязать. Можно не полениться и поискать информацию о ней в Интернете. Позвонить в офис и узнать список домов, уже находящихся под ее управлением. Многие из новостроек сегодня имеют свои сайты и форумы жильцов. Так что можно поинтересоваться, насколько люди довольны работой своей УК. Во всяком случае, если она уже отметилась в скандалах с жильцами, информация всплывет довольно быстро.

Также, прежде чем подписывать предложенную форму договора, неплохо бы посоветоваться со специалистами. Оптимально, когда среди жильцов дома есть свои юристы и экономисты, которые в состоянии дать адекватную оценку предложенным условиям контракта. Но если таковых нет, можно посмотреть образцы оптимальных договоров. Они имеются, например, на сайте tsj. ru. Там же можно задать вопрос специалистам о каких-то пунктах договора, вызывающих у вас сомнения.

Конечно, большинство жильцов сегодня не занимаются подобной профилактикой, уповая на то, что непонравившегося управляющего всегда можно сместить. Но, поверьте, сместить гораздо сложнее, чем не выбрать.

Решение о смене УК принимается, как и все основные решения, только на общем собрании собственников жилья. При этом сама процедура, по которой проходит собрание и голосование, строго регламентирована законом. И малейшие нарушения в ней станут для УК поводом опротестовать решение собственников и не подчиниться ему.

Чтобы решения собрания имели силу, они должны быть приняты с одобрения жильцов, имеющих не менее 50% площадей в доме. Да, именно так — не 50% собственников, а собственников 50% площадей. Количество голосов у собственника пропорционально размеру его квартиры. Так что, мнение двух владельцев «трешек» весит однозначно больше, чем слово трех хозяев «однушек». О предстоящем собрании все собственники должны быть оповещены минимум за десять дней — заказным письмом или лично из рук в руки. При этом в оповещении должна быть заранее указана повестка дня. Только решения, принятые общим собранием в соответствии со всеми этими требованиями, будут считаться действительными.

[Цимфер Анна]

Пока не оформим квартиры в собственность, то с УК решить ничего не сможем?

[Anatol]

Мало еще и оформить ! Нужно чтобы не менее половины общей жилой площади было оформлено ! Потом еще нужно ухитриться всех собрать на собрание .
То есть всё непросто.
Пока же мы можем только с администрацией и госструктурами работать. Пинать их , жаловаться , если что ..
Вот почитайте какие варианты бывают http://gubdaily.ru/blog/sociology/lichn ... kompaniej/

Отправлено спустя 1 час 18 минут 52 секунды:
Госжилинспекция Московской области предупреждает о типичных нарушениях закона при заключении договоров управляющими компаниями с собственниками жилья.
Чаще всего договоры управления многоквартирным домом, в которых нарушаются права собственников, заключаются застройщиком или аффилированной с ним управляющей компанией в новостройках. Как правило, собственникам предлагают заключить этот договор накануне передачи документов или ключей от квартиры. Новосел в этот волнующий момент больше озабочен предстоящей поклейкой обоев, чем содержанием договора с управляющей компанией. А зря…
Буквально через пару месяцев, когда обладатель новой квартиры получит первые квитанции на оплату услуг ЖКХ, у него возникнет много вопросов. Госжилинспекция Московской области просит обратить внимание на самые распространенные виды нарушений закона управляющими компаниями при заключении договоров с собственниками.

Тарифное
жонглирование
Нередко управляющая компания оставляет за собой право утверждать тарифы на оказание коммунальных услуг, если собственники не провели общее собрание и сами эти тарифы не установили. Цель проста – самостоятельно утвердить завышенный размер платы и получить прибыль.
Это категорически противоречит законодательству и грубо нарушает права собственников. Жилищным кодексом определено: если не проводится общее собрание собственников для утверждения тарифов и размеров платы на содержание и ремонт общего имущества, то управляющая компания должна применять размер платы, утвержденный местной администрацией.
Пример. Раменский район, д. Островцы, ул. Подмосковная, д. 32. Управляющая компания ООО «ПУЖКХ Островецкое» в 2012 и 2013 годах, ссылаясь на договор с застройщиком, собственными приказами устанавливала размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. «На основании чего рассчитываются суммы в платежках, непонятно, – говорит житель дома Сергей Алексеевич, – нашего мнения не спросили, общего собрания тоже не было».
21 ноября Госжилинспекция Московской области вынесла управляющей компании предписание устранить нарушение и провести перерасчет платежей с июля 2012 по ноябрь 2013 года.

Утром – деньги,
вечером – отопление
В договоре управления может быть прописано обязательство собственников вносить предоплату за услуги ЖКХ. Чаще всего такие договоры собственникам (или будущим собственникам) предлагают заключать компании-застройщики. В Госжилинспекцию Московской области жители жалуются на то, что их заставляют вносить авансы на несколько месяцев вперед, иногда до полугода.
Управляющая компания (или застройщик) обычно мотивируют это малым количеством жильцов и необходимостью аккумулирования денег для расчетов с ресурсоснабжающими организациями перед предстоящим отопительным сезоном, иначе, мол, батареи зимой будут холодные.
Цель управляющей компании в этом случае – получение денег в собственный оборот и извлечение прибыли. В российской практике были и случаи мошенничества: управляющая компания собирала предоплату в течение нескольких месяцев с собственников жилья в нескольких многоквартирных домах, а потом фирма ликвидировалась. Итог: руководители «в розыске», средств нет, впереди – зима.
Важно знать: собственник жилья должен платить только за предоставленные услуги, исходя из объема их потребления. Это закреплено Жилищным кодексом и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Договорное
рабство
Встречаются управляющие компании, которые увеличивают срок действия договора управления многоквартирным домом. Жилинспекторы Подмосковья выявляют договоры управления, заключенные более чем на 5 лет и даже на 10 лет! Цель управляющей компании в этом случае – создать условия для получения прибыли на максимально длительный срок.
Между тем Жилищный кодекс четко оговаривает, что максимальный срок действия договора – 5 лет.

Кому устранять
недоделки?
Еще один трюк управляющей компании – включение в договор пунктов о снятии с себя ответственности за ущерб собственнику, возникший по причине строительных недоделок.
Согласно Градостроительному кодексу ввод построенного дома в эксплуатацию допускается при соответствии его требованиям технических регламентов и проектной документации.
В случае выявления в процессе эксплуатации дома строительных дефектов управляющая компания должна принять все необходимые меры по их устранению, а после – взыскивать возмещение расходов с застройщика. Управляющие компании всячески пытаются избежать этой ответственности.
Прописывают, случается, даже пункты, что собственник не вправе требовать изменения размера платы, если услуги оказываются ненадлежащего качества или с перебоями! Это прямое нарушение Правил предоставления коммунальных услуг, гласящих, что управляющая компания в такой ситуации обязана произвести перерасчет.
Пример. Балашиха, ул. Заречная, д. 31. Управляющая компания: ООО «Заречье». Ольга, собственник одной из квартир, сообщила, что за-стройщик сдал дом без входных квартирных дверей, а управляющая компания взяла дом в управление.
– Больше трех месяцев из двух лифтов работает один. «В квартирах, куда собственники не заселились, сваливается строительный мусор, слоняются какие-то непонятные личности, – рассказывает Ольга. – В ООО «Заречье» говорят, что двери не поставил застройщик, обращайтесь туда. Лифт не работает? Тоже из-за застройщика». Были в этом доме проблемы с отоплением и горячей водой. И тоже «по вине застройщика».
Жильцы, у многих из которых маленькие дети, всю осень, куда можно, звонили и писали. А в договоре управления, заключенном между собственниками квартир и управляющей компанией, черным по белому написано: «Управляющая компания не несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу собственников в многоквартирном доме, возникший в результате строительных недоделок и скрытых дефектов, выявленных при эксплуатации многоквартирного дома. Также в обязанности управляющей компании не входит устранение данных недоделок и скрытых дефектов».

Читайте мелкий текст
Юристы Госжилинспекции Подмосковья отмечают, что если процедура по выбору управляющей компании и заключению с ней договора была проведена с соблюдением закона (проведено общее собрание собственников, был кворум, решения принимались большинством голосов и зафиксированы в протоколе), то расторгнуть этот договор будет сложно. Надо будет доказать неисполнение условий договора управляющей компанией.
Поэтому, если вам, уважаемые читатели, предлагают заключить договор на управление многоквартирным домом, внимательно читайте все пункты.
Если есть подозрение, что договор составлен с нарушением законов и ущемляет ваши права, не торопитесь его подписывать.
Даже если вас уверяют, что это договор «временный», «согласованный», «стандартный для всех», и тем более, если «подписать надо было вчера». Лучше проконсультируйтесь в Государственной жилищной инспекции Московской области.

Задать свой вопрос вы можете по электронной почте press@gilinspector.ru или в представительствах Госжилинспекции в социальных сетях Facebook и Вконтакте, которые легко найти, набрав в поиске «Жилинспектор МО».
В.Афанасьев,
главный специалист отдела организационной работы
ГУ «Государственная
жилищная инспекция
Московской области».