МЕТОДИКА расчёта тарифа на содержание жилья
Общая редакция: О.П. Смирнов
Автор и составители: Е.Ю. Котова, Е.В. Набатова, И.К. Шевцова
Сборник подготовлен специалистами СРО НП «Ассоциация управляющих компаний» при содействии министерства регионального развития РФ.
Издание ориентировано на специалистов управляющих компаний и ТСЖ, уполномоченных представителей собственников, инициативных групп, представителей органов территориального общественного самоуправления
Глава 1.
Тариф муниципальный или индивидуальный?
В 2005 году принят Жилищный кодекс РФ, который определил права и обязанности собственников помещений многоквартирных домов. С принятием Жилищного Кодекса собственники получили право выбора одного из способов управления многоквартирным домом (УК, ТСЖ, ЖСК, непосредственное управление). Кроме того, Жилищный кодекс закрепил за собственниками право и обязанность принятия тарифа на содержание и текущий ремонт для своего многоквартирного дома.
До принятия Жилищного кодекса тариф на содержание и текущий ремонт устанавливался органами местного самоуправления. Такой тариф устанавливался как для собственников, так и для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.
Сегодня собственники помещений имеют право установить на общем собрании свой тариф, который основывается на усредненных расчетах, а на реальных потребностях именно их дома. А тариф на содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливают органы местного самоуправления, обязателен только для неприватизированных квартир.
Муниципальный тариф Индивидуальный тариф
Муниципальный тариф – тариф, утверждаемый органами местного самоуправления, для нанимателей жилых помещений. Данный тариф утверждается раз в год решением Пермской городской думы.
Индивидуальный тариф – тариф, утверждаемый собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании большинством голосов. Индивидуальный тариф утверждается раз в год, если иное не принято собственниками на общем собрании.
Муниципальный тариф – «усредненный» тариф, рассчитанный на одноименную группу домов. Муниципальный тариф не учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, конструктивные элементы).
Индивидуальный тариф учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, конструктивные элементы), а также пожелания собственников о проведении тех или иных работ на доме.
В чем отличие тарифа, утвержденного муниципалитетом от индивидуального тарифа многоквартирного дома?
Принятие собственниками помещений многоквартирного дома индивидуального тарифа является важным этапом в создании благоприятных и безопасных условий для проживания.
Нормативная база для расчета тарифа
Основные требования по содержанию общего имущества в многоквартирном доме отражены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
К жилищным услугам относят работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
• содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
• техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
• вывоз бытовых отходов;
• содержание придомовой территории.
Согласно Пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.: «плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».
Плата за содержание и ремонт включает:
оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Перечень нормативных актов, на основе которых может быть осуществлен расчет тарифа
1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);
3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);
4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 19 1);
6. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.).
Этапы принятия индивидуального тарифа на содержание и ремонт
1. Расчет экономически обоснованного тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества, учитывающего сложившееся техническое состояние многоквартирного дома согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ, п.31 Правил 491;
2. Организация и проведение общего собрания, на котором собственники большинством голосов примут экономически обоснованный (индивидуальный) тариф на содержание и ремонт общедомового имущества.
Глава 2. Расчет тарифа
Какие данные необходимы для расчета тарифа?
1. Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (перечень должен совпадать с перечнем, указанным приложение к договору управления МКД)
2. Технико-экономические сведения о МКД:
- площадь
- количество квартир
- количество проживающих
-характеристики общего имущества (протяженность трубопроводов, количество секций радиаторов, площадь стен и окон в местах общего пользования и др.)
3. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда на момент составления тарифа;
4. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты);
5. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы;
6. Ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов и т.д.;
7. Прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат
Этапы и порядок формирования тарифа для МКД
1. Целеполагание и определение требуемого уровня детализации итогового тарифа
Стоимость работ, указанных в приложении к договору управления, и зафиксированная в договоре периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД – это основа тарифа.
Ключевыми данными для расчета являются Технико-экономические сведения о многоквартирном доме. Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить. А более детальный расчет — это большая свобода действий при последующей процедуре согласования тарифа, так как в таком случае при необходимости можно будет легко исключить какие-либо его составляющие или добавить новые.
Если перечень и периодичность работ определены лишь в общих чертах и отсутствуют подробные сведения о МКД можно ограничиться расчетом по укрупненным показателям.
ПРИМЕР:
2. Сбор и обработка технико-экономических сведений о МКД
На этом этапе должна быть получена максимально полная и точная информация о многоквартирном доме – это перечень всех составляющих общего имущества.
ПРИМЕР:
3. Сбор прочих данных для расчета тарифа
1. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда — принимается в соответствии с отраслевым (региональным) тарифным соглашением или коллективным договором (локальным нормативным актом).
2. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты) — может быть либо отраслевой, либо локальной (т.е. принятой в организации).
3. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы — принимаются в соответствии с прайс-листами поставщиков или региональными сборниками цен.
4. Ставки налогов и сборов — принимаются в соответствии с действующим законодательством
5. Нормы накладных расходов — по расчету организации.
4. Расчет тарифа
Расчет тарифа осуществляется по статьям затрат, на основании нормативов трудовых и материальных затрат, технико-экономических сведений о МКД и прочих данных, в соответствии с принятой методикой.
Форма для расчета тарифа по экономическим статьям затрат:
Полная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда
N п/п Показатели Отчетный период Регулируемый период Примечания
план факт
1. Ремонт конструктивных элементов жилых зданий
Заработная плата рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Прочие расходы
2. Ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования
Заработная плата рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Прочие расходы
3. Благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории
Заработная плата рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории
Отчисления на социальные нужды
Материалы
Электроэнергия
Услуги сторонних организаций
Прочие расходы
4. Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилищного фонда)
5. Прочие прямые затраты
Оплата работ по управлению жилищным фондом
Отчисления на страхование имущества
Другие расходы
6. Общеэксплуатационные расходы
7. Всего расходов по эксплуатации
8. Внеэксплуатационные расходы
9. Расходы по полной себестоимости
10. Себестоимость содержания 1 м2 общей площади жилья
Форма для расчета тарифа по функциональным статьям затрат
N п/п Наименование статьи затрат Отчетный период Регулируемый период Примечания
план факт
I. Плата за содержание жилого помещения
1. Обслуживание внутридомового инженерного оборудования и санитарное содержание домовладений
Обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения
Обслуживание общедомовых узлов учета холодного водоснабжения
Обслуживание электрооборудования
Обслуживание общедомовых электросчетчиков
Электроизмерительные работы
Уборка мест общего пользования
Электроэнергия на общие нужды многоквартирного дома
Обслуживание светоточек наружного освещения
Содержание придомовой территории
Дератизация и дезинсекция мест общего пользования и подвалов
Содержание и очистка вентканалов
Содержание и очистка дымоходов
Обслуживание электроплит
Обслуживание внутридомового газового оборудования
Обслуживание систем пожаротушения
Обслуживание и ремонт повысительных насосов
2. Эксплуатация лифтов
Обслуживание лифтов
Обслуживание диспетчерской связи
Электроизмерительные работы
Обследование лифтов, отработавших нормативный срок
Освидетельствование лифтов
Электроэнергия
Страхование лифтов
Телефонная связь диспетчерских пунктов
Охрана диспетчерских пунктов
3. Эксплуатация мусоропроводов
Обслуживание мусоропроводов
Дезинфекция и дератизация мусоропроводов
4. Вывоз твердых, жидких бытовых отходов и крупногабаритного мусора
5. Итоговая плата за содержание жилого помещения
6. Затраты на услуги по управлению МКД
7. Итоговая плата за содержание жилого помещения с затратами на услуги по управлению МКД
II. Плата за ремонт жилого помещения
8. Текущий ремонт конструктивных элементов жилых зданий
Работы кровельщика
Работы бетонщика
Работы изолировщика на гидроизоляции
Работы каменщика
Работы маляра строительного
Работы монтажника по монтажу стальных и ж/б конструкций
Работы облицовщика-плиточника
Работы облицовщика синтетическими материалами
Работы печника
Работы плотника
Работы слесаря строительного
Работы стекольщика
Работы столяра строительного
Работы штукатура
Работы электрогазосварщика
Работы подсобного рабочего
9. Благоустройство территории
10. Ремонтно-аварийное обслуживание
11. Текущий ремонт отдельных технических устройств жилых зданий
Ремонт систем отопления, водоснабжения и водоотведения
Ремонт общедомовых узлов учета холодного водоснабжения
Ремонт электрооборудования
Ремонт лифтов
Ремонт мусоропроводов
Ремонт электроплит
12. Итоговая плата за ремонт жилого помещения
13. Затраты на услуги по управлению МКД
14. Итоговая плата за ремонт жилого помещения с затратами на услуги по управлению МКД
15. Итоговая плата за содержание и ремонт жилого помещения
5. Согласование и утверждение тарифа
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен Жилищным кодексом РФ (ст.45-48)
1. Подготовка информационного сообщения о проведении общего собрания.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (п.5 ст.45 ЖК РФ):
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
в) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
г) повестка дня данного собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Информационное сообщение должно быть направлено собственникам не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (п.4 ст.45 ЖК РФ).
2. Общее собрание. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % процентами голосов от общего числа голосов (п.3 ст.45 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ).
3. Протокол. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом (п.1 ст.46 ЖК РФ).
4. Доведение информации до собственников. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников путем размещения соответствующего протокола в помещении дома - месте доступном для всех собственников. Протокол размещается не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (п.3 ст.46 ЖК РФ).
Глава 3. Как рассчитать тариф на содержание и текущий ремонт?
За основу могут быть взяты методические рекомендации Приказа Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28 декабря 2000 г. №303 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ТАРИФОВ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА».
В то время как в сознании многих собственников укоренилось представление, что муниципальный тариф – является «потолком», на самом же деле – это минимум, согласно которому должны быть обеспечены безопасные условия проживания.
Также необходимо обратить внимание, что жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда. То есть в идеальной ситуации у каждого дома (типов домов) должны быть разработаны и утверждены собственные тарифы.
Также необходимо учитывать стандарты эксплуатации - это особенности застройки, природно-климатических условия и другие местные факторы.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОРМАТИВНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ СОДЕРЖАНИЯ
И РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма:
• нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий
• ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования
• благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий
• создание ремонтного фонда
• прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.
n
Сполн. = SUM Сi,
i=1
где: Сполн. - полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
Сi - нормативные расходы по статье затрат;
n - количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.
Нормативная себестоимость кв. м общей площади жилья определяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья.
Определение нормативных затрат на ремонт
конструктивных элементов жилых зданий
Эта статья себестоимости должна отражать нормативные затраты на:
• проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания
• заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств
• технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации
• техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
• оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
• отчисления на социальные нужды;
• затраты на материалы;
• прочие расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий.
По статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы.
В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами.
По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органами государственного социального страхования, Пенсионного фонда, Государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Затраты на оплату труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).
По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт конструктивных элементов жилых зданий. По этой статье отражается стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение.
Затраты на материальные ресурсы (См) определяются исходя из действующих норм расхода [18] каждого вида ресурсов (Hpi), объема работ (Оpi) и среднерыночной цены за единицу вида ресурсов (Цpi):
n
См = SUM Hpi x Оpi x Цpi.
i=1
По статье "Прочие прямые расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий" определяются затраты на содержание строительных машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы (расходы на содержание оборудования подсобного производства не включаются), затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта.
Определение нормативных затрат на ремонт
и обслуживание внутридомового инженерного оборудования
Эта статья себестоимости должна отражать затраты:
• на ремонт и обслуживание систем водоснабжения (включая горячее)
• теплоснабжения
• электроснабжения
• канализации
• вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
-оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования;
- отчисления на социальные нужды;
- материалы;
- прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.
По статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых ремонтом и обслуживанием внутридомового оборудования, исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и уровня заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов).
В состав затрат на оплату труда входят все выплаты и расходы согласно перечню, определенному действующими законодательными и нормативно-методическими документами.
По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам органам государственного социального страхования, Пенсионного фонда, Государственного фонда занятости и медицинского страхования от затрат на оплату труда рабочих по статье "Оплата труда рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового оборудования" (кроме тех видов оплаты, на которые страховые взносы не начисляются).
По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования, по аналогии с п. 2.2.2.3 [18].
По статье "Прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования" затраты определяются также по аналогии с предыдущими пунктами.
Определение нормативных затрат
на благоустройство и обеспечение санитарного состояния
жилых зданий и придомовых территорий
Эта статья себестоимости должна отражать нормативные расходы по:
• уборке придомовой территории
• содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов
• очистке дымоходов
• обслуживанию лифтов
• противопожарным мероприятиям
• дезинсекции и дератизации
• озеленению
• вывозу твердых бытовых отходов
• другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
• оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
• отчисления на социальные нужды;
• материалы;
• электроэнергия;
• прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
По статье "Оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории" определяется нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых уборкой территорий домовладений, обслуживанием мусоропроводов, уборкой лестничных клеток, лифтеров, водителей тротуароуборочных машин, диспетчеров по обслуживанию лифтов, рабочих по очистке шахт мусоропроводов и других рабочих исходя из нормативной трудоемкости работ (нормативной численности рабочих) и размера заработной платы, определенного на основании отраслевого (регионального) тарифного соглашения или коллективных договоров (локальных нормативных актов).
По статье "Отчисления на социальные нужды" - аналогично с предыдущими пунктами.
По статье "Материалы" определяются затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий. По этой статье отражается стоимость песка и хлоридов для посыпки территорий; воды для поливки и мойки территории и зеленых насаждений; посадочного материала и средств по уходу за ним; уборочного и поливочного инвентаря; средств дератизации и дезинсекции и другие затраты.
По статье "Электроэнергия" отражается стоимость затрат на освещение подъездов, дворов, номерных знаков, лестниц, подвалов и других мест общего пользования жилых домов.
Стоимость электроэнергии определяется исходя из числа осветительных точек, их мощности, нормативной продолжительности горения и тарифов на электроэнергию. Мощность световых точек определяют с учетом мест их расположения, а продолжительность горения - длительности светового дня.
По статье "Прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории" определяются затраты на работы, выполняемые самим подрядчиком собственным транспортом по вывозу мусора и снега, проверке и прочистке дымоходов и вентиляционных каналов; приобретение и ремонт контейнеров, мусоросборников и урн; уходу за зелеными насаждениями (устройство цветочных клумб, посадку цветов, замену погибших саженцев, кустарников); противопожарным мероприятиям; дератизации (уничтожение грызунов) и дезинсекции (уничтожение насекомых) и некоторые другие расходы, связанные с особенностями эксплуатации жилищного фонда.
Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья
Определение расходов на капитальный ремонт зависит от планируемой к капитальному ремонту площади, соотношения различных видов капитального ремонта и ряда других факторов.
Необходимо учитывать, что стоимость работ может пересматриваться исходя из изменений на рынке ремонтно-строительных услуг. Это связано с тем, что на практике проходит достаточно большой временной промежуток между принятием решения о проведении капитального ремонта и непосредственно началом капитального ремонта. За это время рынок может внести свои коррективы.
По статье "Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилья)" отражаются затраты на капитальный ремонт исходя из первоначальной (восстановительной) стоимости жилищного фонда и отчислений собственников (если таковые имеются).
Определение прочих прямых затрат
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
• оплата работ по управлению жилищным фондом;
• отчисления на страхование имущества;
• другие расходы.
По статье "Оплата работ по управлению жилищным фондом" определяются затраты на оплату работ по управлению жилищным фондом.
По статье "Отчисления на страхование имущества" определяются затраты на страхование имущества в соответствии с заключенными договорами страхования со страховыми компаниями.
По статье "Другие расходы" определяются расходы по приему, расчету и учету платежей населения за содержание и ремонт жилищного фонда. В эту статью включаются также другие расходы, не вошедшие в перечисленные статьи калькуляции, которые также предусматривают стоимость услуг специализированных организаций по сбору и вывозу мусора, твердых бытовых отходов и жидких нечистот, вывозу снега, механизированной уборке и поливке территорий, обслуживанию лифтового хозяйства, дератизации и дезинсекции и другое.
Определение общеэксплуатационных расходов
Общеэксплуатационные расходы как часть нормативной себестоимости представляют собой совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.
В договоре на содержание и ремонт жилищного фонда заказчик и подрядчик вправе установить различные варианты порядка определения величины общеэксплуатационных расходов:
1.На основании нормативов, которые отражают усредненные условия управления, обслуживания и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда;
2. Расчетно-аналитическим методом путем прямого калькулирования данных расходов подрядчика по статьям затрат с учетом его структуры, особенностей управления, обслуживания и организации производства по данным статистической и бухгалтерской отчетности.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
- административно-хозяйственные расходы;
- расходы на обслуживание работников производства;
- расходы по организации работ;
- прочие общеэксплуатационные расходы.
Административно-хозяйственные расходы:
1.Расходы на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала, а именно: расходы на оплату труда работников аппарата управления, линейного персонала и рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание административных помещений;
2. Отчисления на социальные нужды указанных категорий работников;
3.Расходы административно-хозяйственного персонала (почтово-телеграфные и телефонные, на содержание вычислительной техники, приобретение канцелярских товаров, командировки, консультационные, аудиторские услуги), направленные на бесперебойную деятельность аппарата управления подрядчика;
4. Амортизационные расходы по начислению износа основных фондов (кроме жилищного фонда), расходы по проведению всех видов ремонта зданий, сооружений, машин, оборудования, инвентаря и другого имущества, относящегося к основным средствам подрядчика.
Расходы по обслуживанию работников производства:
1. Затрат, связанных с подготовкой и переподготовкой кадров
2. Приобретение специальной одежды и обуви
3. Охрана труда и обеспечение техники безопасности
4. Содержание служебных помещений, предоставляемых работникам.
Расходы по организации работ:
1. Затраты по износу и ремонту малоценных и быстроизнашивающихся предметов
2. Затраты на содержание пожарной и сторожевой охраны, производственных мастерских,.
Прочие общеэксплуатационные расходы:
1. Износ по нематериальным активам
2. Платежей по кредитам банков и в пределах ставки, установленной законодательством
3. Расходы, связанных с рекламой, в пределах утвержденных норм; затрат на текущую техническую инвентаризацию.
Определение внеэксплуатационных расходов
Внеэксплуатационные расходы состоят из налогов, сборов, платежей и других обязательных отчислений, установленных в соответствии с законодательством.
ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ НОРМАТИВНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ СОДЕРЖАНИЯ
И РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования (в дальнейшем "текущий ремонт и техническое обслуживание жилищного фонда"), включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от:
- наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища);
- социально-экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т.е. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).
При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые устанавливают общие технические требования к качеству услуг и обязательные требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды.
Классификация жилищного фонда (стандарты жилища)
На основе статистического анализа технико-экономических показателей жилых зданий и стоимости работ по их эксплуатации на протяжении многих лет определены факторы, оказывающие наибольшее влияние на себестоимость работ по содержанию и ремонту жилищного фонда (в части стоимости текущего ремонта и технического обслуживания).
К числу факторов, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда, относятся тип жилого дома (материал конструктивных элементов), физический износ зданий и этажность, которые в совокупности учитывают имеющиеся виды благоустройства.
Городской жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам:
I группа - здания каменные особокапитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;
II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;
III группа - здания каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;
IV группа - здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.
Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др.) и в каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудно определить ведущий фактор разрушения.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Распределение жилых домов рекомендуется в зависимости от процента физического износа дифференцировать по следующим группам:
Группа износа I II III IV
Процент физического износа 0 - 20 21 - 40 41 - 60 61 – 80
Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инженерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудаления и др.), текущий ремонт и техническое содержание которых, так же как и вышеназванные факторы, определяют дифференциацию нормативной себестоимости.
Распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать в следующие группы:
Группа этажности I II III IV
Этажность здания до 5 6 - 9 10 - 15 16 и выше
Стандарты эксплуатации жилищного фонда
Затраты на содержание и ремонт жилищного фонда зависят от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т.е. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации.
Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации.
К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.
Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов.
К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентноый объем, качество и необходимая периодичность работ.
Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания.
Собственник жилищного фонда должен определить обязательный перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в соответствии с принятой классификацией стандартов эксплуатации, которые отражаются в договоре с хозяйствующим субъектом.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ В ТАРИФАХ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.
Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:
- налоги, уплачиваемые из прибыли;
- развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
- социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
- расходы на прочие цели.
В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:
Пр = Пор + Потч,
где: Пор - прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
Потч - отчисляемая прибыль.
4.5. Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):
Потч = SUM Пi,
где: Пi - вид налога (платежа).
4.6. В прибыли, остающейся в распоряжении хозяйствующего субъекта (Пор), выделяются две составляющие:
Пор = Прп + Пср,
где: Прп - часть прибыли, предназначенная на развитие производства;
Пср - часть прибыли, предназначенная на социальное развитие.
За счет первой части хозяйствующие субъекты могут осуществлять различные инвестиционные проекты. За счет другой - возможно увеличение социальных выплат.
Прибыль, направляемая на расширенное воспроизводство (Прп), определяется исходя из требуемых капитальных вложений:
Прп = Кпотр - Са,
где: Кпотр - общая сумма требуемых капитальных вложений на расчетный период (период регулирования цены) в соответствии с программой производственного развития;
Са - затраты на амортизацию.
4.8. По итогам расчета суммы прибыли определяется расчетный уровень рентабельности (Р):
Р = (100 x Пр) : Сполн,
где: Сполн - полная себестоимость.
Жизнь дорожает, ничего не скажешь. Но это ведь про повышение тарифов в столице, а про МО ничего не слышно7 Наверняка тоже не отстанут.
